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【台北でお店を出す!】第二部:台北の不動産を理解する

【台北でお店を出す!】第二部:台北の不動産を理解する

こんにちは applemint 代表の佐藤です。

『【台北でお店を出す!】第一部:台北の人の流れをみる』では台北 MRT の各駅の人の出入りから、 applemint の目的に合いそうな駅を見つけました。

今回のブログでは前回のブログの予告通り、まずは台北の空室率を調べます。
空室が多い場所は人の流れが少なくなっていると思われるので要注意です。
逆に空室が少なくて住居や建物が多いような地区は平日及び週末安定してそこに人がいることを指します。
従って地元民の支持があればそれなりにやっていける可能性があります。

次に台北の地区別の家賃を調べたいと思います。
applemint は大企業のように潤沢な資金があるわけではないので自分たちの予算に合った場所を見つける必要があります。
また、空室が多いのに家賃は高いような場所は店舗を出しても効率が悪い可能性があります。

それでは早速書いていきます!

台北の空室率

まず台北の空室率についてですが、そもそも空室率を調べるのは難しいことがわかりました。
毎月人が出入りする建物を一つ一つ確認して空室かどうかを調べるのには限界があります。
そこで台湾の政府が定義する空室率は台北に登録してある全ての部屋 (全体の部屋数) ÷ 極端に電力消費が低い部屋としています。

電気の消費が少ない家 = 人が住んでいないと考えるのは納得ですね。
ただし一点気になるとすれば政府が公開している資料には「在宅数」と書いてあり、恐らくオフィスが含まれていないということです….
ひとまず台北の各地区の空室率を見ていきたいと思います。

参考:低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅最新調查報告摘要 (中国語)

地区名2017年在宅数空室率2016年在宅数空室率2015年在宅数空室率
士林區 5,7966.256,0916.635,9786.48
大同區 3,8648.883,9779.223,7258.59
大安區 5,7195.895,9416.125,5395.7
中山區 7,2487.537,6388.037,3287.64
中正區 4,7609.224,9039.64,8159.36
內湖區 4,4774.955,3095.924,6525.16
文山區5,7036.255,8766.555,3865.98
北投區 7,3098.947,4329.187,3098.94
松山區 3,3825.163,6725.613,3825.16
信義區 3,6754.883,9745.283,6754.88
南港區 2,5476.552,9047.492,5476.55
萬華區 6,3469.326,1739.196,3469.32

2017年に空室率が高い地区 TOP は以下です:

萬華區:9.32%
中正區:9.22%
北投區:8.94%
大同區:8.88%
中山區:7.53%

次に空室率の高い/低いに関わらず空室率が前年比で高くなった地区は以下です:

萬華區:9.19%→9.32%

次に2017年に住宅数が多い地区 TOP3 をリストアップしたいと思います:

北投區:7,309 (前年度:7,432)
中山區:7,248 (前年度:7,638)
萬華區:6,346 (前年度:6,173)

台北の空室率を見た結論

まず、台北市の各地区の空室率が年々減少していることが分かりました。
他の記事でも同じようなことを書いていました。
参考:低度使用住宅微幅變動

その中でも興味深いのは登録住宅数が多いのに空室率が高い地区があることです。
それぞれ北投區と中山區に当たります。
北投區と中山區は 2017年の登録住宅数が前年比で減りましたがそれでも空室率はまだ7-8%あります。

登録住宅数が多いのに空室率が多い理由は2つあると思っています。
1. 北投區及び中山區は住宅の潜在ニーズがあるため、アパートやマンションをいっぱい立てたが、まだ人が入居していない
2. もともと登録されている住居数が多い

北投に関しては近年新しいマンションの広告をよく見ます。
残念ながら登録住宅数が減っていることから空室率が原因で新しくマンションを立てることを諦めている可能性があります。

前回ブログを書いた際に中山駅や忠孝新生駅が applemint にとって良さそうというお話をしました。
空室率を見た感じ、どうやら本格的に中山区が良さそうに思えてきました。
何故なら空室率が高いということは大家さんと家賃交渉をする余地があることを指すためです。

それでは次に各地区の家賃を見ていきたいと思います。

台北市の地区別家賃

まずはこちらをご覧ください。

参考:https://news.housefun.com.tw/news/article/107998206681.html

地区別に一坪あたりの家賃が書かれています。
これを見ると大安區が一番高く、次に信義區、松山區と続きます。
残念ながら applemint が狙っている中山駅がある中山區や忠孝新生がある中正區は少し高めです。

前回のブログで『西湖』という駅は平日と週末の人のトラフィックの落差が大きく店舗ビジネスをする人には少し厳しいかもしれないというお話をしました。
上記のイメージを見ると西湖駅がある內湖區は1坪あたりの家賃が比較的に高いことがわかります。
BtoBのように平日勤務の会社員を相手にするビジネスならいいかもしれませんが店舗ビジネスだと固定費がきつそうです。

次に台北市の地下鉄の駅別の家賃をご紹介します。

参考:https://www.thenewslens.com/article/36315

この数字は各駅のアパートワンルームの家賃を1/1000で表しています。例えば「20」と書かれた駅のアパートワンルームは大体 20,000NT かかるということです。
3-4年前ぐらいに同じ表を見たので数字は3-4年前ぐらいのものかと思いますが2019年現在も大体同じ価格というのが僕の見解です。

前回のブログで挙げた人のトラフィックがコンスタントにある駅とそれぞれのワンルームの家賃を列挙したいと思います。
なお、ここでは家賃の価格と店舗の価格は比例すると仮定して話を進めていきたいと思います。

・中山:16,000NT
・東門:12,000NT
・忠孝新生:16,000NT
・西門:13,000NT

次に、前回のブログで平日と週末の人のトラフィック落差が大きく、あまりオススメしない駅を改めて列挙したいと思います。

西湖:11,000NT
台大醫院:16,000NT
松江南京:16,000NT
南京復興:16,000NT
國父紀念館:23,000NT
信義安和:20,000NT

家賃とオフィスの賃貸が比例するという仮定が正しければ國父紀念館と信義安和にお店を出すのは非常にリスキーと思います。
なぜなら人の流れが不安定で尚且つ家賃が比較的に高いためです。
同じような理由で松江南京や南京復興も一工夫ないときついかもしれません。

空室率と家賃から見えたなんとなく良さそうな場所

MRT の駅のトラフィックを見たときにすでに中山駅と忠孝新生駅がいいかなーと思いましたが改めてこの辺が良さそうな気がしてきました。
applemint がイベント空間を開きたい目的はなるべく多くの人に applemint = 面白いことをしている会社と認知されることです。

中山駅の赤峰街のあたりはおしゃれなカフェがどんどんオープンしていて人のトラフィックが増えています。
忠孝新生駅を少し歩くと華山という日本統治時代の酒工場の跡地がクリエイティブなイベントスペースになっています。

これらを考慮し、applemint は中山駅か忠孝新生駅付近に狙いを定めていきたいと思っています。
ただし中山駅や忠孝新生駅付近といっても色んなところがあります。

目的に沿って出店したい駅や地域を決めたら次は実際にそれらの駅に行って人の流れを把握する必要があります。

次回のブログでは Google map から人の流れを予測し、実際に現場に足を運んで人の流れを観察したいと思います。

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