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【台北でお店を出す!】第三部:現場から人の流れを理解する

【台北でお店を出す!】第三部:現場から人の流れを理解する

こんにちは、 applemint 代表の佐藤です!
3回に分けてお届けしてきた、台北でお店を出すときのローケーションの探し方も最終章になりました。
過去の記事に興味のある方は以下からご覧ください。

関連記事:【台北でお店を出す!】第一部:台北の人の流れを見る

関連記事:【台北でお店を出す!】第二部:台北の不動産を理解する

最終章の今回は、過去の二回の記事で目星をつけた「中山駅」と「忠孝新生駅」の周りについて、調べたいと思います。
具体的には二つのステップで、調べたいと思っています。

1. Google map を見て人の流れを予測する
2. 実際に現場に赴いて人の流れを見て、僕の予測が正しかったか確認する

お店を出す上で、現場を見ることが大事なのは言うまでもありません。
僕は企業の財務データを見て、企業の性格や思考を予測するのが好きですが、所詮企業の現場を見ていないので、説得力に欠けます。
一流の投資証券アナリストは、企業の財務データを見た上で、必ず企業訪問をすると聞きます。

人々の購買がポワソン分布に従うように、僕は人々の流れが現場の環境によって、無意識に必然的に作られていると考えています。

このブログでは中山駅と忠孝新生駅の人の流れを理解できればと思います。

中山駅の人の流れを予測する

まずは Google map で、中山駅の人の流れを予測したいと思います。
以下、中山駅付近の Google map のスクショです。

これだけ見ても、「だから?」って感じになりますよね?
そこで、この周辺を地図上から見えるお店や商業施設で、カテゴリー別に分けてみました。
すると以下のようになりました。

まずは 2つの『飲食』エリアについてお話します。
map を見る限り、右下の飲食エリアは比較的家族向けのレストランと思われます。
家族向けのしゃぶしゃぶ、サイゼリヤといったお店が確認出来ました。

それに対して、写真左上の飲食エリアは恋人やお友達向けと思われます。
ピザ屋さんや、食堂、居酒屋が確認出来ました。

次に、『カフェ』エリアですが、レストランや飲食よりもカフェが目立ったことから、『カフェエリア』、としました。
カフェエリアの真向かいは三越デパートや DAISO が立ち、ショッピング目的の人が足を運ぶと思われます。
『Unknown』エリアに関しては、情報が少なく、勝手な予想ですが人の流れは中山駅の中では少ないと言えるのではないでしょうか?

このマップを見て、いくつか予測 (仮説) を立てました。

1. 10-30代ぐらいの若い女性はカフェエリアに行くのではないか?
2. ショッピングエリアは家族持ち、比較的に年齢が高い層が足を運ぶのではないか?
3. 信号を隔てたホテルのエリア手前で人の足は止まるのではないか?

また、自分が予測した人の流れを見える化すると以下のようになります。

基本的に人々は駅を出た後、東 (地図右側)に向かって歩き、おしゃべり目的の若い女性等は北 (地図上) に向かい、家族連れやショッピング目的の方は南 (地図下) に歩くことが予測できます。

青いエリアは、同じ中山駅周辺でも人の流れは少なくなるのではないか、と予測しています。
主な理由は信号です。
僕は信号を渡るハードルは実はすごい高いと思っており、よほどの目的がないと基本的に人は信号を渡らないのではないかと思ってます。
また、青いエリアは目立った商業施設がなく、行く目的に欠けるため、人が少ないと思っています。

それでは、現場に行って予測を確認したいと思います。

中山駅現場と予測の乖離

訪問情報
曜日 & 時間:10/12 (土) 15:00

まず、中山駅に着いてからの印象ですが、基本的に人々は 1番出口に向かって歩いているように感じました。
1番出口は、中山駅に新しく出来た『誠品書店』のすぐ横に当たります。
1番出口から出た人の多くは、信号を隔てて真っ直ぐ歩くか、誠品方面に歩いているようでした。

次に多くの人々が向かった出口は、三越デパート側の 2・3番出口です。
元々は2・3番出口に出る人が一番多いと予測していましたが、これは意外でした。
しかしながら、中山駅の2番出口の工事が終わったため、今後はもう少し人が2番出口へ流れると考えています。

次に、「三越デパート付近のショッピングエリアや、その裏の飲食エリアは比較的に年齢層の高い人がいるのではないか?」、という仮説を調べるため三越の少し裏道を覗いてみました。

デパート付近

まずはデパート付近の様子を写真にして貼り付けたいと思います。

新光三越 台北南西店 一館横の通り
新光三越 台北南西店 一館裏道

まず感じたのは、思ったよりも家族向けのレストランがなかったことです。
どちらかというと友人や恋人向けのこじんまりした飲食店が多い印象を受けました。
また、デパート付近の人を見ると、30~40代の女性が多い印象を受けました。
これは予測どおりでした。

デパートの裏道は台北駅に向かって南に進むと、3-4つ目の路地でピタッと人がいなくなりました。
しかし、例えば美味しいデザート屋さんが出来れば、問題なく人が流れる気はしました。

次にカフェ・エリアの写真を貼り付けます。

カフェ・エリア

次に、「カフェ・エリアには若い女性が多くいるのではないか?」、という仮説を調べるためにカフェエリアに足を運びました。
まずは写真をご覧ください。

若い女性云々の前に、人がほとんどいないことにびっくりしました。
オシャレそうなアパレル店はたくさんあったのですが、店内はもぬけの殻でした。
また、カフェが多いというよりは美容院とアパレル店が多く、中でも mother house は唯一店内に人が多くいました。
では、カフェエリア方面に流れた人はどこへ行くかというと、以下写真の赤部分に集まっている印象を受けました。
(青部分は人が少ないことを表します)

また、信号を隔て大倉ホテルの裏道に入ると、一部カフェに人は入っているものの、全体として閑散としている印象は受けました。
従って、カフェエリアに人がいるといっても、どちらかというと上記地図上で示したように、西側に集中している印象を受けました。

忠孝新生駅の人の流れを予測する

続いては忠孝新生駅の人の流れを予測してみたいと思います。
以下、忠孝新生駅付近の Google map のスクショです。

上の写真だけ見てもわからないので、以下、このマップをカテゴリー別に分けてみました。

『オフィス住宅街』のエリアは、Google map 上で確認をしましたが、アパートが多い印象を受けました。
ストリートビューでも確認した結果、ほとんどが住宅街だったため、住宅街としました。
忠孝新生駅の人の流れに関しては、駅から外に出た後、ほぼみんな西 (地図で左) か、北 (地図で上) の電気街を目指すと思います。

そのため、僕が考えた人の流れの予測は以下です。

また、忠孝新生駅付近で調べたいことは以下です。

1. MRT 駅から、電気街に一番近い出口に行く人と華山に行く人だと、華山の方が多いのではないか?
2. 電気街から華山に行く人は割といるのではないか?
3. 華山から電気街に行く人も割といるのではないか?

まず、忠孝新生に行く人が華山目的なのか電気街目的かを知りたいと思っています。
電気街と言っても、電気街付近は近年新しい商業施設のおかげで、何も電気部品に興味がある人だけが行くようなスポットではなくなってきました。
しかしだからと言って、電気街に行く人が華山に行くかどうかは別問題です。

もしも華山へ行く人と電気街へ行く人が、完全に分けられていたら、それは人の量が二分割されることを意味します。

忠孝新生の現場の人の様子

訪問情報
曜日 & 時間:10/12 (土) 11:00 頃

まずわかったことですが、電気街に行くのもの、華山に行くのも全て同じ出口でした。
そのため、忠孝新生捷運站では、1番出口の人の出入りが一番あると思われます。
また、1番出口を出た後の人々を観察した限り、向かう先は主に以下の二つのルートだった気がします。(以下青と赤の点線)

これはつまり飲食店などを開く場合は出来る限り、このルートから外れない、1番出口と電気街の間が良いのかなと思いました。(以下赤い部分)

次に、人々がどれくらい華山と電気街を行ったり来たりするか確認をしてみました。
電気街から華山への道は主に3ルートあります。
以下、赤、緑、青で3つのルートを示しました。

まず分かるのが、華山から電気街へ行くルートは必ず A地点か B地点の信号から行くことになります。
A地点とB地点の間から横切ることも可能ですが、ここでは例外とします。
A地点とB地点をそれぞれ少し観察すると、まず、A地点から信号を渡った人は、ほとんどが直進をし、その後青のルートから電気街へは向かわず、反対方面に歩いていました。

A地点の様子

次に B 地点から電気街へ向かう人ですが、数としてはあまりいない印象を受けました。

B地点から電気街へ向かう人

たった1日の、しかも数分しか観察をしていないため、結論を出すのは早いですが、僕は華山へ行く人は基本的に華山にしか行かないと思っています。
逆も然りで、電気街へ行く人は基本的に電気街にしか行かないと感じました。

忠孝新生は平日と週末でトラフィックが安定してあるようですが、人の流れを見るとどうも極端な気がしました。
それというのも、中山はデパートやその他の商業施設周辺の小道にはそれなりの人がいるのに対して、忠孝新生は少し外れると人がほとんどいないことが度々確認できました。

裏道の住宅街と思われる場所で撮ったおしゃれな雑貨屋さん

まとめ

まとめになるか分かりませんが、中山か忠孝新生のどちらが出店に向いているかと言われれば、僕は個人的に中山と思いました。
理由は、トラフィックが平日と週末安定している他、人の流れが割と不規則で、いろんな場所に分散されていた印象を受けたためです。
人が色々な所に散らばっているということは、お店が中山駅の中心部から少しばかり外れていても、人が来る可能性があると思いました。

それに対して、忠孝新生の人の流れは割と極端で、華山か電気街周辺に集中しています。
華山は信号を隔てて一歩裏道に入ると、ほとんど人がいませんでした。

また、今回中山駅周辺を歩き回って思ったのが、出店場所を決めるとき大事なのは人が分散されるようなエリアが良いのではないか?ということです。
基本的には、様々なお店が、広範囲に渡って点在しているようなエリアです。
多様性があるエリアは、人々が周辺を理由もなく散歩する可能性が考えられます。

その観点から行くと、西門も中山同様トラフィックがありながら人の流れが分散しているため、非常に良いのではないかと思いました。
但し人のトラフィックが多いような駅は大抵家賃も高いため、そこは本当に財務状況と収益を見てのバランスかと思います。
また、最近僕は『大稻埕』という歴史のあるエリアに行ったのですが、ここも様々なお店があり、多くの人が理由もなく周辺エリアをぶらぶらしていました。

applemint では今後中山駅周辺で物件は見ていこうと思いますが、目的、家賃、人の流れ、全てを考えながら、大稻埕も考えようかなと思っています。

3回に渡って台北で出店するブログを読んでいただきありがとうございます!
もしも過去二回のブログ投稿にも興味があるという方がいれば、以下からブログをご参考ください!
是非、皆さんのご参考になれば幸いです!

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